Enligt Henrik Haugness, exploateringschef Norrköpings kommun, är markförhållandena i Inre hamnen en stor utmaning för byggandet. "När pålningen genomförs får den inte göras för snabbt eller för hårt. Det här är givetvis en avvägning; bygget kommer ta lite längre tid men vi måste vara försiktiga", säger han.
Inre hamnen – var god dröj. Nu står det klart att det upphaussade byggprojektet, en av de största satsningarna i Norrköping någonsin, blir försenat.
Enligt kommunens exploateringschef Henrik Haugness beror förseningen på två saker.
– Den främsta anledningen till förseningen är det ekonomiska läget som varit. Det sviktande marknadsläget har gjort det klurigt för byggbolagen. När de har sett att det står tomma lägenheter i de färdiga byggnaderna har de varit tveksamma till att börja bygga nya fastigheter.
Hur lång försening pratar vi om?
– Alla parter kommit överens om att skjuta på tidsplanen. Om allt går som de ska rör det sig om en försening på ett och ett halvt år.
Så vad är den gällande tidsplanen för hela projektet just nu?
– Målsättningen är att när Ostlänken står klar ska de 3 000 bostäderna i Inre hamnen vara utfyllda. Det har varit tuffa tider, men vi märker nu att det har börjat hända saker. Det finns ett större intresse bland allt fler aktörer och marknaden ser ljusare ut, säger Henrik Haugness, som syftar på den stora järnvägssatsningen som enligt planen ska stå klar 2035.
Att markförhållandena i området var en utmaning modell större var alla iblandade inställda på från början. Likväl kan vi nu konstatera att förstärkningsbehovet i form av pålning visat sig bli mer avancerat än vad man trodde från början.
– Det är ingen speciell grej som hänt och det är ingen som har gjort något fel. Det är allmänt känt att markförhållanden i Inre hamnen inte är de bästa. Vi har gjort uträkningar för hur sättningar skakar om marken och alla byggbolag har tagit fram egna kontrollprogram. Vi mäter varje millimeter, säger Henrik Haugness, exploateringschef i Norrköpings kommun.
– När pålningen genomförs får den inte göras för snabbt eller för hårt. Det här är givetvis en avvägning; bygget kommer att ta lite längre tid, men vi måste vara försiktiga, fortsätter han.
Vilken del av Inre hamnen har de största utmaningarna?
– Alla delar nära kaj och kanaler har utmaningar. I den östra delen är det längre ner till fast botten, men utifrån de byggnationer som har varit har vi lärt känna områdets förutsättningar mer. I den västra delen i etapp ett är det avancerat med anledning till närhet till kanaler och även till pixeltrappan, som vi är rädda om. Det är som en ö med tanke på de kanaler som byggts och är därmed extra utsatt för sättningar.
Här är de åtta tomterna och de fem byggherrarna som utgör västra delen av ett etapp. De här projekten är mest utsatta för markförändringar på grund av närheten till Strömmen och kanalerna.
Totalt rör det sig om åtta tomter i den västra delen, fördelat på de fem byggherrarna Castellum, HSB, Mannersons, Riksbyggen och Slättö.
– Vi i kommunen har haft en lång diskussion med de olika byggbolagen om hur vi ska genomföra pålningen, antingen utför vi i kommunen pålningen på bolagens bekostnad eller så gör vi en gemensam pålning. Vi har inte beslutat om vilket alternativ det blir, men bedömningen är att pålningen kan komma igång i början av 2026.
Påverkas de som flyttat in i de nya bostäderna av marksättningarna?
– Nej, husen som redan är byggda står stabilt, det är viktigt att poängtera. Det är marken kring de kommande byggnaderna som vi pratar om.
Finns det risk för förseningar för andra byggen i etapp ett?
– Nej, när det gäller den östra delen, nedströms, sker byggstarter enligt planen.
Så här fint blir Inre Hamnen när allt är färdigbyggt och klart. Men nu står det klart att flera byggprojekt blir försenade. Målet nu är att alla 3000 bostäder ska vara utfyllda när Ostlänken står klar, år 2035.
Påverkas etapp två av det här?
– Nej, det arbetet, exempelvis att anlägga gator, går enligt plan. Markförhållanden är bättre där etapp två byggs, säger Henrik Haugness.
För fastighetsbolaget Castellum får problemen kring pålningen i Inre hamnen stora konsekvenser. Företagets planer blir nu förskjutna.
– Vi får inte tillträde till våra två fastigheter förrän tidigast 2026 och jag tror att det kan dröja ännu längre, säger Therese Malmström, affärsutvecklare på Castellum.
Fastighetsbolaget Castellum planerar för projektet Nova, som består av lokaler för kontor, kommersiell verksamhet och logistik. Den större av de två projekten är en rektangulär byggnad på åtta till nio våningar. "Det är två jätteviktiga byggnader för hela Inre hamnen", medger Henrik Haugness på Norrköpings kommun.
Det är inte vilka byggnader som helst vi pratar om; de två kommersiella centrumfastigheterna som utgör Nova är tilltänkta som skyltfönster för hela det nybyggda området. Det handlar om två närliggande byggnader, på 8 600 respektive 2 300 kvadratmeter, med höga arkitektoniska ambitioner.
De båda byggnaderna är ritade av Enter arkitekter. Den högre byggnaden, nio våningar hög, kommer att ha en takterrass i söderläge, i bottenplanet planeras för handel, café och restaurang med tillhörande uteservering. I den mindre, fyra våningar hög, cirkulära byggnaden finns det också möjligheter för café i bottenplanet.
– Det är två riktigt attraktiva byggnader. I dag finns det inte så mycket ny, modern kontorsyta i Norrköping. Det gör det svårt för oss nu när det blir försenat, säger Therese Malmström.
"Det är två riktigt attraktiva byggnader. Idag finns det inte så mycket ny, modern kontorsyta i Norrköping. Det gör det svårt för oss nu när det blir försenat", säger Therese Malmström affärsutvecklare på Castellum.
Förseningen gör att Castellum inte kan teckna några avtal med hyresgäster.
– Det finns inga företag som vill skriva kontrakt när de inte vet när de får tillgång till lokalerna, säger Therese Malmström.
Hur ser ni på det här som har inträffat?
– Vi vet naturligtvis om att det har varit tuffa markförhållanden och att det inte funnits några enkla lösningar och nu kommer det att dröja ytterligare innan allt står färdigt, säger Therese Malmström.
Henrik Haugness har förståelse för Castellums dilemma.
– Till skillnad från andra fastigheter så handlar ju det här om kommersiella lokaler i behov av hyresgäster. Tittar man på arkitekturen är de här två byggnaderna jätteviktiga för hela Inre hamnen, inte minst med tanke på närheten till pixeltrappan, säger han.