Logga in

Johan Levin

Juristbloggen

Bloggen handlar främst om aktuella rättsfall men även frågor kring rättsdogmatik, rättshistoria och rättssociologi. När det gäller rättsreglerna så har dessa främst betydelse inför en domstol, som bedömer reglerna i enlighet med gällande rätt.

Det är vanligt att i varje mera betydelsefull rättsfråga kan bevittna att jurister kan vara av helt olika åsikter. Advokat står emot advokat, en domstol dömer på ett sätt, en annan på ett annat och en tredje kanske på ännu ett sätt; ja, även inom domstolarna framträder meningsmotsättningar; likaväl bland rättsvetare och det inte sällan i sådan mångfald, att man kan vara frestad att ställa frågan ”vad som är rätt?” utan att få något svar på frågan.

I praktiken finns tre syften med rättstillämpningen: i) garantera ordning och säkerhet i samhällslivet; ii) återspegla det allmänna rättsmedvetandet, eller som en ledamot i högsta domstolen uttryckte »Lagen bör vara ett eko av det förut stadgade och mognade allmänna tänkesättet.»; samt iii) kravet, att »lika skola behandlas lika».

Ägarens egen arbetsinsats ska beaktas vid värdering

Norrköping En kvinna drev restaurangrörelse i en pizzeria. Hon sades upp från den lokal där rörelsen drevs vilket ledde till att pizzerian fick läggas ned. Hon krävde då ersättning för rörelsens värde. Hyresvärden menade att hennes egen arbetsinsats skulle beaktas vid beräkningen och ville därför inte betala mer än lagens minimiersättning.

En kvinna drev en pizzeria i form av enskild näringsverksamhet i en hyrd lokal. Med anledning av saneringsarbeten på fastigheten aviserade hyresvärden att byggnaden skulle rivas. Hyresavtalet sades därför upp. Till följd av uppsägningen lades pizzerian ned.

Kvinnan krävde att hyresvärden skulle ersätta henne för rörelseskada. Skadan skulle enligt kvinnan bestämmas enligt den s.k. avkastningsvärdemetoden till ett belopp motsvarade rörelsens värde, eller drygt 300 000 kr. Något avdrag för fiktiva lönekostnader för eget arbete skulle enligt henne inte göras vid beräkningen. Hyresvärden menade att lönekostnaderna skulle beaktas och ville inte betala mer än den minsta ersättning som kan utgå vilket i detta fall var cirka 65 000 kr.

Högsta domstolen kom fram till att resultatet vid beräkning av en rörelses värde enligt avkastningsvärdemetoden ska belastas med värdet av ägarens arbetsinsats. Kvinnan fick därför enbart minimiersättningen motsvarande en årshyra.

Högsta domstolen anger i avgörandet ett par sätt för hyresgästen att undvika de behandlade olägenheterna. Genom att använda en metod som ger stöd för att det skulle finnas ett överlåtelsevärde i rörelsen kan ersättning utgå utöver minimiersättning. Ett annat sätt för hyresgästen att få ersättning kan vara att, vid sidan av ersättning för rörelseskada, yrka ersättning för personlig inkomstförlust.

 

Gemensam vårdnad trots pappan misshandlat barnen

Norrköping Pappan och mamman har barnen E och N genensamt.

Pappan dömdes av Svea hovrätt den XX november 2014 (mål B XXX-XX) till tre månaders fängelse för bl.a. misshandel av E och N. Vårdnaden om barnen, deras boende samt deras rätt till umgänge med sina föräldrar har varit föremål för tvist tidigare, dels i ett mål från 2014 (T XX) som avslutades genom en dom den 28 april 2015, som fastställde parternas överenskommelse och dels i ett mål från 2015 (T XX) där tingsrätten meddelade dom den 14 juli 2016. I den senare domen förordnade tingsrätten att vårdnaden om E och N alltjämt skulle vara gemensam, att barnen skulle bo tillsammans med mamman och att de skulle ha rätt till umgänge med pappan, med viss upptrappning; inledningsvis ett kortare umgänge med umgängesstöd och på sikt helgumgänge.

Pappan ansökte den 16 januari 2017 om stämning mot mamman och yrkade att E och N ska bo tillsammans med honom samt i andra hand ska ha rätt till visst umgänge med honom. Yrkandena framställdes även interimistiskt. Mamman bestred pappans yrkanden och yrkade för egen del ensam vårdnad om barnen och i andra hand att barnen ska bo tillsammans med henne. Även hennes yrkanden framställdes interimistiskt. I beslut den 10 juli 2017 avslog tingsrätten samtliga interimistiska yrkanden med innebörd av att den gemensamma vårdnaden gäller tills vidare och att barnen ska bo tillsammans med mamman.

Tingsrätten anförde i dom.

Som skäl för upplösning av den gemensamma vårdnaden har mamman dels gjort gällande att parternas samarbete inte fungerar och dels att pappan är olämplig som vårdnadshavare. När det gäller samarbetsproblemen noterar tingsrätten att pappan inte velat samtycka till att barnen fått pass vilket inneburit att en planerad semesterresa ställts till. Det är ett tanklöst agerande där pappan inte, som tingsrätten uppfattar det, förmått att sätta sig över sin irritation över situationen, vilket drabbat barnen. Det skulle därför kunna vara ett skäl för att upplösa den gemensamma vårdnaden. Å andra sidan finns viss förståelse för hans frustration över att umgänge inte kommit till stånd i enlighet med tingsrättens förra dom och att han under fyra års tid inte fått möjlighet att träffa barnen. Pappan har också vid förhandlingen sagt att han ska underteckna passansökan. I övrigt förefaller parternas samarbete i de frågor som rör barnens förskola, skolgång, hälsovård och andra viktiga övergripande frågor ha fungerat.

Vidare har mamman fört fram att pappan är olämplig som vårdnadshavare eftersom han har utsatt E och N för våld och kränkande behandling. Vidare att han förnekat barnens upplevelser av detta. Det är ett faktum att förhålla sig till att pappan i lagakraftvunnen dom dömts för misshandel mot barnen. Det är nu flera år sedan de åtalade gärningarna ägde rum. Pappan har uppgett att han på olika sätt har arbetat med sig själv och gått i terapi. Av vittnesuppgifter från framförallt NN framträder bilden av att pappan har kommit till rätta med ett hetsigt temperament och som NN beskrivit det blivit ”mindre fyrkantig” och ”en bättre vän” som följd av detta. Vid en sammantagen bedömning måste det objektivt sett anses vara en liten risk att pappan på nytt skulle utsätta barnen för våld eller annan olämplig behandling. Att pappan har förnekat barnens upplevelser går inte att uttala sig om eftersom han ju inte har träffat eller haft kontakt med barnen. I övrigt finns det inte stöd för att pappan skulle ha agerat på ett sätt som är olämpligt som vårdnadshavare. Såvitt framkommit, även om det har varit en del oklarheter vad gäller verktyget schoolsoft, har han försökt att hålla sig uppdaterad om Es och Ns liv på de olika sätt som står honom till buds som vårdnadshavare. Det ska också noteras att mamman, vilket ålegat henne som boendeförälder, inte har bidragit till att hålla pappan uppdaterad om barnen och deras utveckling. Vid en sammantagen bedömning anser tingsrätten därför inte att det finns tillräckliga skäl för att upplösa den gemensamma vårdnaden.

 

Reklamationsfristen mot mäklare

Norrköping En köpare som vill kräva skadestånd av en fastighetsmäklare ska underrätta fastighetsmäklaren inom skälig tid efter det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Om köparen inte underrättar mäklaren inom denna tid faller rätten till skadestånd enligt fastighetsmäklarlagen bort. (26 § första stycket fastighetsmäklarlagen) Reklamationsfristen börjar löpa när den skadelidande insåg eller borde ha insett dels mäklarens åsidosättande av lagens skyldigheter, dels den skada detta lett till.

Vad som anses vara skälig tid är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Bedömningen är strängare om den skadelidande är näringsidkare än om han eller hon är privatperson. Vidare kan skadans karaktär, exempelvis om det krävs en särskild besiktning, påverka fristens längd. Den skadelidande ska även ges tillräcklig tid för undersökningar och möjlighet att diskutera frågan med en juridisk expert om det krävs. (Se prop. 2010/11:15 s. 63.)

Det finns inga vägledande avgöranden som klargör vad som ska anses vara skälig tid i ett fall som avser tillämpning av 2011 års fastighetsmäklarlag.

Högsta domstolen har i ett mål om fastighetsköp ansett att en reklamation som skedde ca fyra och en halv månader efter att reklamationsfristen började löpa skett inom skälig tid (se rättsfallet NJA 2008 s. 1158). Enligt Högsta domstolen fick det godtas att köparna, som var privatpersoner utan särskilda sakkunskaper i byggnadstekniska frågor, efter en besiktning anlitade ytterligare tekniskt biträde för att bedöma felen innan de reklamerade. Det var vidare, enligt Högsta domstolen, rimligt att köparna gjorde vissa undersökningar av möjligheterna att göra felen gällande mot besiktningsmannen som de anlitat före köpet. Köparna hade vidtagit åtgärderna utan dröjsmål. Den omständigheten att det på grund av semester tagit längre tid att få svar från företaget som utfört besiktningen borde enligt Högsta domstolen inte läggas köparna till last. Högsta domstolens bedömning i NJA 2008 s. 1158 har i litteraturen ansetts vara generös.

Enligt Folke Grauers kan en längre reklamationsfrist än vad Högsta domstolen godtagit i nyssnämnda rättsfall inte komma i fråga. (Se Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, s. 149, samt Johannes Marszalek, Reklamationsplikt vid fel i utförd överlåtelsebesiktning, i JT 2013-2014 s. 875 ff., s. 895, Johnny Herre, Något om reklamationsplikten vid köp av varor och tjänster, i Festskrift till Gertrud Lennander, 2010, s. 119 ff., s. 124, fotnot 11 och Fredric Korling, Reklamation av investeringsrådgivning och diskretionär förvaltning, i SvJT s. 649 ff., s. 656. Jfr dock Christina Ramberg, Reklamation mot advokater och revisorer, i SvJT 2010 s. 142 ff., s. 154, som menar att reklamationsfristen mot advokater och revisorer kan vara sex månader eller längre.) Hovrätten för Västra Sverige har i ett mål om reklamation av brister vid överlåtelsebesiktning gjort bedömningen att en reklamation efter sex månader inte skett inom skälig tid (se rättsfallet RH 2006:77).

Svea hovrätt gjorde en liknande bedömning i ett mål om skadestånd enligt den tidigare gällande fastighetsmäklarlagen där hovrätten ansåg att en reklamation som skett efter åtta månader var för sent framställd (se Svea hovrätts dom den 22 december 2014 i mål nr T 2049-14). Det finns inget formkrav för reklamationen. Den kan alltså göras antingen skriftligen eller muntligen. Av reklamationen ska framgå att mäklarens utförande av uppdraget inte godtas samt i vilket avseende mäklaren har brustit. Det krävs inte att reklamationen innehåller specifikation av vilket eller vilka anspråk som kommer att ställas på grund av skadan. Det räcker följaktligen med en så kallad neutral reklamation. (Se prop. 2010/11:15 s. 63 och Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen En kommentar [31 januari 2017, Zeteo], kommentaren till 26 §.)

Sambo har inte fått ersättning för arbeten på den andra sambons fastighet

Norrköping En sambo som bekostat arbeten och installationer på den andra sambons fastighet har, sedan samborna separerat, begärt att få ersättning motsvarande vad han betalat. Han har påstått att han lånat ut beloppet till den andra sambon eller att hon i vart fall skulle göra en obehörig vinst om ingen ersättning betalas. Högsta domstolen avslår hans begäran.

Ett sambopar bodde på en fastighet som inte utgjorde samboegendom eftersom den ena sambon ägde den sedan tidigare. Den sambo som inte var ägare betalade drygt 250 000 kr för arbeten och installationer på fastigheten. Samborna diskuterade inte om betalningarna utgjorde lån, gåva eller något annat.

Högsta domstolen kommer fram till att den sambo som bekostat arbetena och installationerna måste bevisa sitt påstående om att betalningarna ska ses som ett lån till den andra sambon. Den betalande sambon har inte kunnat bevisa detta.

Högsta domstolen anser att den betalande sambon inte heller kan få ersättning grundat på en obehörig vinst för den andra sambon. Domstolen framhåller bland annat att sambolagen bygger på tanken att sambor ska kunna ordna sina ekonomiska mellanhavanden genom överenskommelser och att den sambo som tillskjuter belopp till den andras egendom har olika möjligheter att skydda sina ekonomiska intressen. En rätt till ersättning, utan stöd i en överenskommelse, skulle kunna leda till att det i samband med en separation uppstår oförutsedda skuldförhållanden.  

Den sambo som bekostat arbetena och installationerna får därför inte någon ersättning enligt Högsta domstolens dom.

Mamma får straffrabatt vid barnaga

Norrköping Mamman slog sina barn regelbundet men men sänker straffet avsevärt mamman inte visste att det var olagligt att slå sina barn. 

Bakgrunden var följande.

G och Q är gifta med varandra och har fyra gemensamma barn.

Dottern S som är född i april 2000, dottern M som är född i oktober 2003, sonen A som är född i maj 2007 och dottern M som är född i maj 2016. Familjen kommer ursprungligen från Afghanistan och kom som flyktingar till Sverige i slutet av 2015. Innan dess hade familjen bott flertalet år i Iran. S är född i Afghanistan medan M och A är födda i Iran. Den yngsta dottern M är född i Sverige. Familjen har bott på olika ställen under de tre år den har varit här, bl.a. i Kristinehamn, Delsbo, Ljusne, Nås och på Ekerö, där de åtalade gärningarna ska ha ägt rum. Sedan i augusti 2018 bor de på XX i en lägenhet bestående av två sovrum, ett vardagsrum och ett kök. 

Tingsrätten anförde.

Med beaktande av karaktären av den brottslighet som mamman nu döms för anser tingsrätten att det samlade straffvärdet (efter beaktande av ”straffrabatt” vid flera gärningar) för brottsligheten i vart fall uppgår till fängelse ett år och några månader.

Vid bedömningen av brottslighetens straffvärde ska dock enligt 29 kap. 3 § första stycket femte punkten brottsbalken som en förmildrande omständighet särskilt beaktas om gärningarna, utan att vara fria från ansvar, begåtts under sådana omständigheter som avses i 24 kap. brottsbalken. Enligt förarbetena till bestämmelsen anförs att utrymmet för att tillämpa bestämmelsen i mildrande riktning vid situationer av straffrättsvillfarelse torde vara mindre än vid andra ansvarsfrihetsgrunder (se prop. 1993/94:130 s. 74).

Med hänsyn till de förhållanden som mamman kommer ifrån, hennes analfabetism samt den till synes isolering i hemmet och avsaknad av kontakt med det svenska samhället som hon har befunnit sig i sedan familjen kom till Sverige, anser tingsrätten att den straffrättsvillfarelse som hon befunnit sig i – trots att den enligt vad som angetts i det föregående inte varit uppenbart ursäktlig – ska tillmätas viss betydelse i mildrande riktning vid bedömningen av brottslighetens samlade straffvärde.

 

 

 

Köpare förlorar mot mäklare

Norrköping Följande är ostridigt mellan parterna.

Den 21 mars 2015 förvärvade V bostadsrätten till lägenhet nr 01402 (Bostadsrätten) i bostadsrättsföreningen Städet i Helsingborg (Föreningen). Köpeskillingen uppgick till 1 875 000 kr och tillträde ägde rum den 29 april 2015. Bostadsrätten utgörs av 56 kvm boarea och 25 kvm biarea som i den ekonomiska planen är klassad som förråd.

Bostadsrätten förmedlades av K som fram till hösten år 2016 var fastighetsmäklare vid X Fastighetsförmedling i Helsingborg.

Säljarna, varav den ena vid tidpunkten för försäljningen var styrelsemedlem i Föreningen, hade fram till överlåtelsen använt hela Bostadsrättens area som bostad. Förrådet om 25 kvm har använts som sovrum, entré, hall och klädkammare av såväl de tidigare ägarna av Bostadsrätten som av V.

I objektbeskrivningen, i prospektet, som V och övriga spekulanter fått ta del av vid visningen lämnades följande beskrivning avseende Bostadsrättens storlek: ”2 rum och kök. Enligt mäklarbilden 1 rum och kök. Boarea ca 81 kvm”. Under rubriken ”Övrigt” framgick vidare: ”Enligt mäklarbilden från SBC är lägenhetens boarea 56 kvm och lägenheten har 1 rum och kök. Hallen, förrådet och sovrummet klassas alla som förråd och är därför inte inräknat i boarean”.

I § 14 i överlåtelseavtalet finns en särskild skrivning beträffande Bostadsrättens boarea. Bestämmelsen lyder: ”Köparen är upplyst om att bostadens boyta enligt ekonomisk plan är 56 kvadratmeter och 1 rum och kök. Övrig biyta anses vara ett förråd om 25 kvadratmeter”.

Den 12 augusti 2015 blev V kontaktad av Sveriges Bostadsrättscentrum (SBC) som representerade Föreningen. I brevet informerade SBC V om att lägenheten utgörs av en boyta om 56 kvm samt ett tillhörande förråd om 25 kvm och att det följer av bostadsrättslagen (1991:614) att en bostadsrättsinnehavare inte får använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. SBC uppgav vidare att det kommit till styrelsens kännedom att V, utan tillstånd från Föreningens styrelse, använde förrådet som bostad. SBC hänvisade därefter till att det enligt plan och bygglagen krävs bygglov för att ta i anspråk eller inreda en byggnad helt eller delvis för väsentligen annat ändamål än det för vilket bygglov har lämnats och att tillstånd från föreningen att bruka förrådet som boende därför inte skulle kunna lämnas. V uppmanades slutligen att vidta rättelse genom att utan dröjsmål upphöra brukandet av förrådet som bostad vid äventyr av att nyttjanderätten till bostadsrätten skulle kunna förverkas. Föreningen skulle även vara berättigad att säga upp V för avflyttning. Samma dag som V mottog skrivelsen från SBC ringde han K.

Den 16 mars 2016 skickade V, genom sitt dåvarande ombud C, ett kravbrev till X Fastighetsförmedling enligt vilket han framställde skadeståndskrav mot K om 600 000 kr. K har godtagit att detta utgör en reklamation. Parterna är oeniga om huruvida Ks förmedling, särskilt den information som lämnats i samband med försäljningen av Bostadsrätten, har orsakat V ekonomisk skada om 550 000 kr. Parterna är även oeniga om huruvida V har reklamerat Ks mäklaruppdrag under telefonsamtalet den 12 augusti 2015 samt om reklamationen i annat fall har skett inom skälig tid.

Tingsrätten anförde (i vilket hovrätten instämde).

V har gjort gällande att han reklamerade den 12 augusti 2015 genom att ringa K. V har berättat att han pratade med K efter det att han fått besked om att han inte fick nyttja den fulla arean som bostad. K har instämt i att V på telefon hade kontakt med honom i mitten av augusti med anledning av SBC:s skrivelse men har invänt att det vid samtalet inte framfördes någon reklamation.

V har bevisbördan för att reklamation har skett. Såväl V som K har lämnat kortfattade och tämligen oprecisa uppgifter om vad som sades under telefonsamtalet den 12 augusti 2015. Varken av förhören eller av övrig bevisning har det framkommit att det genom telefonsamtalet framfördes någon reklamation. Det är således inte mot Ks bestridande visat att V reklamerade den 12 augusti 2015. Tingsrätten utgår därför från att reklamation har skett först den 16 mars 2016, vilket har godtagits av K.

Har V reklamerat inom skälig tid? Efter SBC:s skrivelse den 12 augusti 2015 måste det stått klart för V att han inte fick nyttja hela Bostadsrätten som bostad. Med hänsyn härtill, och med beaktande av Vs ståndpunkt att reklamation skulle ha framförts redan den 12 augusti 2015, framgår att han då borde ha insett att K kunde ha lämnat felaktig eller ofullständig information om begränsningarna i nyttjanderätten av Bostadsrätten och att det innebar skada för honom.

V reklamerade dock först den 16 mars 2016, dvs. drygt sju månader senare. I jämförelse med praxis och med beaktande av att fyra och en halv månader i litteraturen ansetts vara en väl generös reklamationsfrist får en reklamation efter sju månader anses ha skett för sent, om det inte framkommer särskilda omständigheter. K hänvisade vid samtalet den 12 augusti 2015 till de uppgifter som Föreningen tidigare lämnat, vilket medförde att V i första hand vände sig mot Föreningen. Detta är en sådan särskild omständighet som leder till att reklamationsfristen förlängs. Reklamationsfristen kan emellertid inte, enbart av denna anledning, anses vara så lång som sju månader. V har inte åberopat några andra särskilda omständigheter som gör att en så pass lång reklamationsfrist som sju månader bör godtas. Han kan således inte anses ha reklamerat inom skälig tid. Eftersom V inte har reklamerat inom skälig tid har han förlorat sin rätt att föra talan om skadestånd enligt fastighetsmäklarlagen mot K. V talan ska därför ogillas.

 

Född 1970. Gift och har två barn. – Jurist från Uppsala universitet. – Skriver om aktuella rättsfall samt är publicerad inom juridik med böcker och artiklar. – Utbildningsmässigt Nordplus stipendiat vid Juridiska fakulteten vid Helsingfors universitet; stipendiat från Juridiska fakulteten i Uppsala vid Faculté de droit, des sciences criminelles et d'administration publique (Université de Lausanne); juris kandidatexamen från Uppsala universitet; högskoleexamen med EG-rättslig inriktning från Linköpings universitet; fortbildning inom Fakultetskurser vid Stockholms Universitet och IUR Institutet för Utländsk Rätt; advokatexamen och genomgått advokatsamfundets kurser inom advokatetik och god advokatsed, klientpsykologi, lagen om penningtvätt samt stress och effektivitet i advokatyrket.

Bloggar

Sportbloggar